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入主乐视后，又以631亿巨资收购万达资产，一笔高过一笔，外界看不懂孙宏斌到底想干吗？

各种猜测满天飞，但顺着孙宏斌这几年的足迹，似乎可以摸出一些蛛丝马迹。

这几年紧锣密鼓的项目并购，不仅让融创以低于市场价购得土地，也让融创快速向新的一二线城市拓展，短期内迅速做大了销售规模，从百亿向千亿跳跃。

“有的企业比我做的好，有的人财富比我多，但我觉得我比任何一个人都活的精彩，这一生，我一点都不后悔，就算从飞机上掉下来，我的人生也已经没有遗憾。”

这是孙宏斌自己的感悟。

01

太划算的买卖

万达为什么急于出售资产的分析，我昨天文章已经说了，那融创大手笔收购万达的内在逻辑又是什么呢？

融创此次收购万达资产包，包括13个文旅项目91%的权益，76家酒店100%的权益，成本分别是295.75亿和335.95亿，总计631.7亿元。

先不说融创是基于什么样的战略考虑与万达合作，我们先单独算下这次资产包的成本，是不是笔划算的生意。

13个文旅项目总建筑面积合计约为5897万平方米，其中自持面积约为924万平方米，可售面积为4973万平方米。

除掉自持的面积，可售物业的成本，折合每平米只有594.7元。

而这些项目，分布在哪些城市呢？

除了西双版纳是旅游的四线城市外，其它如广州、青岛、济南、海口、成都、无锡、哈尔滨、合肥、南昌，都是一二线城市，几百块钱一平米的地价，闭着眼睛都知道是捡到宝了。

要知道这其中的很多城市，现在随便拍块地，都是上万元一平米。

而且一个文旅项目，难就难在开工建设之前，前期工作准备上，如规划、审批、立项、设计等环节，跑政府相关主管部门，腿都能让你跑断，这13个项目中，已有6个已经建成开业，另外7个也已投入大量资金。

而万达仍然按注册资本金出售，且没有溢价卖给融创。这种买卖，真是孙宏斌打着灯笼也难找到的机遇。

本次收购的文旅资产，截至去年年底税后纯利约38亿元，净资产约249亿元。而融创中国去年一年的净利润，也只不过29.4亿。

截至去年底，融创的土地储备面积是7291万平米，这一次的收购，直接使融创总的土储面积增长70%。

近五千万平米的可售物业，以融创的快速销售方式，资金尽快回笼也不是问题。

再看76家酒店资产，总建筑面积合计约为324.9万平方米，总房间22920个。去年底业主利润为8.7亿元,净资产334.5亿元。

相比文旅的超大面积可售物业，酒店作为重资产，确实是比较占用资金，但既然是整体打包出售，就需要全局来衡量得失，而且，万达替融创解决了近一半支付款的问题。

融创公告，在转让款支付方面，第四笔295亿元的转让款，为万达先通过指定银行向融创方面发放296亿元为期三年的贷款，随后融创再予以支付。

也就是说，融创不用急着支付296亿的并购资金，有三年的时间缓冲，要知道，房企的开发销售周期一般是一年左右，三年时间，足够融创回笼销售款了。

这笔太划算的买卖，在今天融创中国的股价中已经体现出来。开盘14.6，涨到16.8收盘，一天上涨13.65%。

02

并购降低土地成本

梳理一下融创这几年扩展市场的步伐，就可以发现，在万达之前，融创很善于以收购的方式拿项目，打开新的市场。

从绿城，到佳兆业，再到雨润，孙宏斌在并购领域历经磨练，收获了为人厚道的口碑。融创在行业内也赢得了“并购之王”的盛名，因此，主动找融创投怀送抱的项目也越来越多。

多次并购折戟，孙宏斌获得了为人厚道的口碑。融创在行业内赢得了“并购之王”的盛名，因此，主动找融创投怀送抱的项目也越来越多。

比如，2015年，通过对中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基置业的项目并购，融创将规模扩展到成都、济南、西安、南京、武汉及海南万宁等二线城市。

又如，2016年5月，融创中国宣布以42.25亿元收购莱蒙国际位于上海、南京、杭州、深圳及惠州等地的6个项目公司的所有股权。借助对莱蒙国际的并购，融创首次进入了孙宏斌极为看重的深圳市场。

标普曾统计，融创收购物业组合的平均土地成本约仅为每平方米3000元人民币。

相比通过公开市场的招拍挂拿地，以收购方式获得的土地，每平米的楼面价会便宜几倍不等。

如去年9月，融创以总代价约137.88亿元收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权，包括42个项目，分别位于北京、天津、重庆、杭州等16个一二线城市，总建筑面积约1802万平方米，其中未售面积约730万平方米。折算下来，每平米只有1888元。

孙宏斌曾说过这句话，地产行业并购的就是土地的价值。

从去年底起，融创就没有去高价抢地了，孙宏斌说，很难理解房企现在去高价抢地的行为，如果调控不放松，这些土地是根本没有钱赚的，融创现在大部分的土地储备都通过收购来获取。

03

快速做大规模

买买买，这几年孙宏斌激进的并购节奏，引来了外界很多非议。但了解孙宏斌历史的人应该都不难理解，这才是他特有的风格，熟悉的味道。

2013年，孙宏斌以7万元/平米，拿下北京农展馆地王的时候，把行业内人士都惊得目瞪口，老孙是疯了吧，结果，他将这个项目开发成了北京壹号院豪宅，卖出了16万一平米的高价。

谁也没想到，这几年房价暴涨，却证明了孙宏斌的大胆扩张是明智的。

2016年，融创实现合同销售金额1506.3亿元，同比增长121%，成功进军房企千亿俱乐部，而今年上半年，融创销售已经过千亿，排名全国第七位，孙宏斌预言，今年销售将达到3000亿，再次翻倍。

这种飞速跨越，显然是在与规模赛跑。

截至今年上半年，超过两千亿销售规模的只有碧桂园和万科、恒大。全年超过四千亿的恐怕也只有这三家。

第二梯队上千亿的是保利、中海、绿城、融创四家。

在他看来，房地产行业本身具有金融属性，未来大房企收购、兼并小房企将会是主流。

孙宏斌去年底曾公开表示，房企只有尽快将规模做大，提高市场占有率，才能生存，因为房地产行业总的规模达到了10万亿，增长已经很有限了，现在前100名房企占市场规模40%多，前10名占20%多，下一步5-10年左右，前100名会占到市场份额的70-80%，前10强会占到35-40%，这样的话，前10名平均就要有4000亿的规模。

如果从行业规模的攀比来看，就不难理解，为什么孙宏斌的步伐是如此快捷，且迫不及待了。

但没人能提前预知，所以质疑从未止步，未来，只有时间才能证伪。