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　　2014年，你对深圳零售商业有什么样的预测？这些预测是建立在怎样的事实判断之上？今年国内购物中心行业最大看点是什么？有哪些值得注意的趋势？如今国内兴起的商业综合体热潮会延续下去吗？有没有一些建议和经验要跟同行们分享？近日，南都商业周刊针对商业领域所出现的风起云涌现象，邀请到国内9位领袖型商业高管、专家通过同题问答形式给出大时代背景下的商业小预测。他们长期在商业一线领域中游走、操盘实战经验异常丰富、在零售商业领域拥有着强大的话语权。因此在业内看来，这次他们的集体发声，对零售商业的自省、对营销手段的反思、对实体经济的展望，这些观点、判断、思考无疑极具参考价值，将成为新时期下国内商业领域中的“警世恒言”，值得从业者细读和借鉴。

　　同题问答

　　1用一个关键词来描述你对2014年深圳零售商业的展望，并说出理由。

　　2 2014年深圳乃至国内的商业综合体项目，你认为最大的看点或趋势是什么？

　　3对于购物中心、商业综合体的同行们，有什么一些建议或经验要跟他们分享？

　　购物中心满足家庭重复购买、基本需求、提供体验场所等属性将会加强

　　杨敬玉

　　平安信托物业投资事业部商业总监

　　1.转型。

　　严格来说，可能要用三个词语才能表达我真正的想法：调整、转型、社区。深圳这几年购物中心行业发展迅猛，在供应量方面已经有过剩的趋势，那么竞争的烈度必然会加强，调整、转型，往社区型方向发展的趋势相当明显。

　　2.社区化可能是一大发展趋势，因此不少购物中心将会有所调整，而这样的调整必须结合国家经济、城市商业布局、目标客群的变化而进行改变。我个人认为购物中心满足家庭重复购买、基本需求、提供体验场所等属性将会加强。2014年，由于电商的冲击还会更为迅猛，因此实体店“购买+体验”的功能将会大大增强。而对于购物体中心的类型，我认为在未来，社区型、街区型、邻里型SH O PPIN GM A LL会是这个行业里的主流。

　　3 .在以前，一个购物中心项目如果能获得成功，那么它可能是选址选对，或者是经营团队出色，又或者是业态对头，只要有一两个原因正确那么它整个项目就能被盘活。但是到了现在，商业地产的竞争空前激烈，很多资本都流入，因此对时机和步骤要具有炉火纯青般的把控能力。从立项开始，选址、战略、成本控制、商业定位、后期经营等环节可以说一环扣一环，只要其中一个出现问题，整个项目失败的风险就会加大。有些东西是不能在后期进行有效补救的，步步为营，直到收获丰盛的果实为止。如今国内购物中心行业，无论是商业定位、市场推广，还是客户维护、拓展运营等，都离开不了对消费者需求变化的深度研究，所以从业者的知识需要更新，专业程度需要提升，而且这些专业的东西必须体现在每一个细节当中。

　　不要害怕改变，不要抗拒现代技术与传统商业的结合

　　花涛

　　深圳零售商业行业协会执行会长

　　1.拨雾。

　　意思就是说在今年之前国内的商业观望气氛很浓厚，许多百货、购物中心其实对未来之路显得比较犹豫，看得不是很清楚，2014年虽然还是需要不断地去摸索，但是整个发展脉络和商业走向比之前要清晰得多，所以我会用“拨开云雾见青天”来预测今年的零售商业氛围。

　　2.首先，我认为无论是超市、大卖场、百货，还是购物中心、商业综合体，在业态、营销等方面都会有巨大的改变，这是一个最为基本的商业判断。其次，包括4G、移动支付等在内的很多高新技术逐渐会在实体店里得到落实和应用，同时会为市民生活带来更多的便利性。最后，很多实体店在经过前几年电商大规模的冲击后，逐渐站稳脚跟，同时明确反攻的路线和方向，营销手段会异常丰富。我认为这是零售商业上最大的看点。

　　3.最重要的是不要害怕改变，不要抗拒现代技术与传统商业的结合，因为只有这样，商业综合体才有更为强大的生命力。在2013年，我们看到，不少实体商业已经开始进行线上线下的融合，泛渠道化营销逐渐浮出水面。在今年，这样的合作还会不断地被增强。还有零售商业必须要回归到顾客这个最基本但又最重要的因素中来，从原点出发，真正去了解他们的基本需求，并结合文化、艺术、人性等方面，给他们无微不至的关爱，这才有可能在今年激烈的竞争中存活下来，稳步发展。

　　以做地产的思维来做商业项目，卖完商铺走人，会给城市留下很多后遗症

　　朱力为

　　海岸集团董事

　　1.竞争加剧。

　　理由是刚过去的两三年，深圳购物中心行业发生了深刻的变化，就新的大型购物中心而言，去年海雅缤纷城、欢乐海岸购物中心、海上世界商业综合体、万科广场等已经入市。而在未来几年中，包括凯德、华润、天虹、星河、佳兆业等企业也有不少SH O PPIN G M A LL将进场。如今我们国家的经济已经不是处于快速增长的阶段，商业也在逐步调整、优化中，因此购物中心的大量涌入无疑将有限的购买力进行稀释，同行之间的竞争将会更激烈。

　　2.我认为，购物中心也开始出现如钢铁行业那种过剩的苗头。我们之前只是说竞争加剧，但是如今“狼群”已经来了，因此一番惨烈的厮杀在所难免。购物中心在业内人看来有一哄而上的感觉，真正弄懂看透的人并不多，于是这种相对过剩的趋势会加强，我个人不是很乐观。

　　3.商业有风险，投资需谨慎。同行们首先必须清晰认识到，这个时代做商业不一定能赚钱，投资回报率没有你们想象或预测的那么高。其次，所接触的人当中不少人以做地产的思维来做商业项目，以为卖完商铺就可以了，拍拍屁股走人，但已经有很多事例证明，这会给城市留下很多后遗症，所以大家在开发、运营之前就要想清楚。还有一点必须指出的是，与欧美等购物中心相比，我们国内的无论是质或者是量都有很大的差别，同质化相当明显。在国内商品品类供应相对缺乏的状态下，企业必须在服务和活动上下功夫，提倡运营方式的多样化，吸引顾客进场消费，从而提升商业竞争力。

　　将会出现不同渠道间的顾客资源竞争和商业经营模式转变的局面

　　巴根

　　京基百纳商业管理有限公司副董事长兼总经理

　　1.稳。

　　2014年深圳市新增的购物中心不是很多，大多处于筹备的阶段，根据目前的数据和情况来判断，经济环境还没有非常明显的复苏信号，所以很多企业基本上是以稳健的态势出现。

　　2 .电商的出现，使到整个商业领域格局发生了重大的变化。这几年，电商在冲击着百货，百货在向购物中心转型，购物中心面临着创新和重新定位等考验。而在2 0 1 4年，将会出现不同渠道间的顾客资源竞争和商业经营模式转变的局面，这些都是商业上的变数和看点。

　　3.创新是灵魂，差异化是途径，服务是关键。

　　超市里的生鲜销售、百货业的买手制、购物中心的体验化等都需要有质的改变

　　郭增利

　　中国购物中心产业资讯中心主任、中购联购物中心发展委员会主任、亚洲购物中心协会副主席

　　1.改变。

　　无论是超市、大卖场，还是百货、购物中心、商业综合体，今年所遇到的困难相信会特别多。改变不是指一般的升级改造，而是颠覆传统固有模式、带有创新性的变化。例如超市里的生鲜销售、百货业的买手制、购物中心的体验化等都需要有质的改变。

　　2.在当前环境之下，今年存量部分将稳中求胜，增量部分在个性化方面将有所增强。很多购物中心会迎来非常大力度的调整，如果准备不充分或者不进行改变的话，我觉得会陷入非常被动的状况之中。同时，今年购物中心这个行业细分化的趋势会更加明显，有的购物中心会强调主题化，有的会打造更多个性化的东西、当然也会引进很多体验式的业态。

　　3 .如今，在购物中心行业中，同质化问题显得比较严重。因此，如果想在这么多新的购物中心脱颖而出，那么经营者必须结合实际，创造出多一些个性化的东西来吸引消费者，单纯的模仿或学习可能已经走不通了。值得注意的是，可能有从业者认为，曾经成功运作过一个成功的商业项目，这些经验或模式可以拿到别处去进行复制。但是在我看来，这些已经被固化的模式、手段、步骤必须被打破，因为每个商业综合体所面临的问题都不一样，所以解决方式也不能千篇一律。真正能契合和满足顾客的消费需求，所开出来的购物中心才可以在一入市的时候就能风华正茂。

　　“全方位人性化设计”是2014购物中心行业的最大趋势

　　毛伟东

　　招商商置商业管理公司总经理

　　1.以人为本，应需而变。

　　2014对于深圳商业来说，是充满挑战的一年，众多商业体陆续落成开业，电商影响会逐步增大，在整体客流量减少的情况下，区域内针对客流的商业竞争会越发激烈。选择性增多、消费能力提升、对品质的追求等都可以看出顾客在“消费”上日益严苛的需求。这种需求不仅是“量”，更多的是在“质”上。在这样的消费环境下，深圳乃至国内商业地产都需要思考如何应市场之变、应消费者体验之变而变。只有做到以人为本、以客为先，才能帮助深圳商业地产整体行业打造出属于自己的特色与未来。

　　2 .购物中心行业在高度同质化的大环境中，将面临电商进一步的冲击，在城市整体客流量下降的情况下，如何争夺客流带动业绩，如何赢得消费者的青睐，则显得尤其重要。这个吸引力绝对不仅体现在单个商户、单个活动、单个设备上，而是从整体商业运作上真正站在消费者的角度去设计安排每个细节，这种“全方位人性化设计”就是2014年我认为的购物中心行业的最大趋势。例如海上世界的运营模式就是应消费者诉求而变的“以人为本”，海上世界这类独特的大型商业综合体运营模式是否能被市场所接受、被消费者所喜爱，这应该是今年深圳乃至全国的购物中心行业的最大看点。

　　3.面对目前的商业形势，每一个从事购物中心管理工作的人员都必须站在消费者的立场去思考问题。如何满足顾客的消费体验需求，是商业项目生存的根本。还是那四个字———“以人为本”，希望与各位同行共勉、一起努力。

　　未来一段时间内，购物中心开发主体必定呈现多元化的组合

　　吴镝

　　深圳市万科房地产有限公司商用管理中心总经理

　　1.热。

　　据不完全统计，近两年，深圳即将入市的大型商业项目将达19个，整体供应量创历史新高。万科、华润、招商、平安、深国投等集团纷纷将购物中心打造成资本博弈的重要场所，商业地产未来发展潜力巨大。

　　2 .对于发展阶段的购物中心行业来说，增量依然处在主导地位，这时期购物中心为了更好地占领市场，扩展自己的企业规模和项目规模，跑马圈地的现象比较普遍。地方政府积极的推动和开发商进行了有机的整合，加快了城镇化的进程速度，特别是城市新区的大面积开发，给购物中心、商业综合体提供了很好的发展空间。在这个阶段有两类不同的企业，一类是以商业的方法进行购物中心开发的，一类是以地产的方法进行购物中心开发的。当前中国的购物中心主体是房地产开发商，但未来一段时间内，开发主体必定呈现多元化的组合。此外，购物中心应该是给人提供消费的场所，能反映家庭化的购物中心和大众化购物的中心是未来中国购物中心的主体，同时也会使中国购物中心成熟市场特征表现得更加充分。此外，目前我国的城镇化率已经突破50%，依靠城镇化率作为主要驱动力的发展模式也面临变革。在城镇化进程已经过半后，未来购物中心发展的驱动力一定会与居民消费率的提升息息相关。

　　3.商业地产快速发展，市场供大于求，在购物中心严重同质化的情况下，我们需要为消费者提供一个具有独立的、特色的、个性化的消费体验。这就需要一个有丰富经验的专业管理团队，但是目前市场最紧缺的就是有商业地产经验的专业人才，只有在商业地产领域从事多年，积累了丰富经验，多学多看，才能把新的购物中心迅速带上轨道，正常运营。

　　未来的3年购物中心转手、收购等商业案例会大幅度提升

　　刘太俊

　　佳兆业商业集团副总裁

　　1.喜忧参半。

　　2013年，整个经济大环境不好，因此很多公司的业绩也不好，对于零售商业这个行业来说，的确面临着重大的考验。但我是一个比较乐观的人，我认为2014年对于一些有实力、有经验的商业团队而言绝对是充满机遇的一年，可以说是“小荷才露尖尖角”，对未来可以有很多美好的憧憬；而对于一些不懂商业地产、不懂具体运营的公司来说，将会陷入很大的困境中，甚至有倒闭、需要别人接盘的可能性。

　　2 .我认为从今年开始，国内购物中心或商业综合体很有可能会重新洗牌，兼并潮会如期而至，一些没有实力、面临经营困难的案例将逐一浮出水面，用业内的话而言，就是再也撑不下去了。前几年所刮起的商业综合体开业潮，现在已经步入到运营发展壮大的阶段，但有很多购物中心在经济大环境转差、经营不得法的状态下必然要找下家来接盘。因此今年也是一些企业集团向外扩张、入股进驻到其他行业的好机会。在商业领域当中，到处充斥着优胜劣汰法则，特别是2013年零售巨头沃尔玛在国内关闭了多家门店、进行了战略性优化措施就是一个很明显的商业信号。因此我对今年零售商业的看法是强者愈强、弱者愈弱，商业上的马太效应会更加突出。而且在未来的3年中，这样激烈的变革会在零售商业这个行业当中频繁地上演，购物中心转手、收购等商业案例会大幅度提升，预计“战况”会很惨烈，因此每个人在心理上都应该有所准备。

　　3 .建议同行们要把子弹准备好。因为如今的市场竞争是愈发激烈，既要迎接电商的挑战，同时也要应对来自同行的压力。因此，大家首先要将资源进行充分的整合，这里的资源是指供应商、投资者、顾客等元素；其次要做好勇敢冲出去的准备，不要畏首畏尾。对一些公司来说，这几年可能是难得一遇的扩张、收购的好机会；同时要提醒另外的一些企业，必须积极参与到市场竞争的行为中来，顶住电商和同业的冲击活下来，然后再谋求发展。

　　实体零售转型为融合线上线下的新型渠道模式，将是一片光明

　　高书林

　　天虹商场董事总经理

　　1.愉悦顾客。

　　强化顾客便利与身心体验是接下来几年零售业的必然走向，所以用这个词来概括。

　　2 .如国家发展从过去追求G D P回归到以人为本一样，中国零售在2014年，也将是理性突破的一年。尽管宏观经济低迷、行业快速变化、企业增长乏力，但行业内对很多问题的认识逐步清晰起来。越来越多的业内人士提出要回归零售本质，从顾客需求出发，以便利的方式和合理的价格提供给顾客想要的商品和服务，让顾客愉悦，让顾客信赖。这个零售准则，过去适用，现在适用，未来也一定适用。线上还在快速发展，但那种没有盈利的电商已越来越不被接受，实体将被颠覆的观点也越来越少。互联网技术带来的零售变革是一种巨大的行业进步，实体零售只要拥抱电商，实现自身的互联网化，转型为融合线上线下的新型渠道模式，将是一片光明。线上线下优势互补，你中有我，我中有你，才是主流。

　　3 .购物中心的发展同样也在回归理性，其已不再是开发商的地产产物，用零售的思维，寻找自身定位差异，做好内容经营和服务提供，依然是核心。