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　　这次，独领风骚多年的万达集团真的碰到对手了。继中粮之后，娃哈哈、宝能、红星美凯龙等各路资本纷纷宣布“掘金”商业地产，在全国大规模效仿“万达模式”，启动购物中心项目。与房企资本的商业狂欢旨在“拿地”颇为不同，这些跨界者左手握有大量存量项目，右手把控商家资源，一个打通上下游的商业服务体系正在逐步建立。

　　面对这样的“贴身肉搏”，万达广场透露“将在新店中去掉服饰业态。”而其它跨界投资者也在加大购物中心中体验消费的比例。

　　谁能“争得蛋糕”?投资狂欢又会给乱得不能再乱的商业地产招商带来怎样的变局?

　　赶超万达速度

　　红星美凯龙集团董事长车建新扬言，到2020年欲建100个城市综合体。话音刚落，娃哈哈董事长宗庆后就在第10届中国商业地产行业发展论坛上高调宣布，今年将正式进军商业地产，并计划在5年内筹建100座商业综合体。以此估算，不管是红星美凯龙还是娃哈哈，均将以每年约20座购物中心———与万达打造万达广场不相上下的速度杀入商业地产。

　　这是一个信号，欲跟万达争食商业地产的，绝不止房企资本。红星美凯龙、娃哈哈等各个产业链上的资本更是来势凶猛，这个名单还越来越长，深圳宝能、中粮、雨润控股、苏宁、长虹、东方希望、新希望、京东商城等跨界资本纷纷在商业地产领域大举跑马圈地。

　　更为灼人的是，这些跨界者左手握有大量存量项目，右手把控商家资源。红星地产总裁谌俊宇对南都记者说，“现在我们的土地储备达到了1000多万平方米，目前已在北京、天津、重庆等21个城市进行了27个综合体项目开发。”而深圳宝能商业提供的资料显示，其已在深圳、北京、上海、天津、重庆等全国28个重点城市成功布局，今年还将推出：沈阳宝能环球汇、天津宝能天地、天津宝能新都荟、无锡宝能环球汇、芜湖宝能天地、韶关宝能奥特莱斯和惠州宝能奥特莱斯购物中心这7大购物中预计均在2014年至2015年开业。

　　有统计数字显示，2012年，中国共有3100家购物中心，而业内预计，在2013年还要有400家类似的商业地产购物中心诞生，未来中国商业地产的增长速度基本是倍数增长。

　　未来商业图景

　　不过，现实远没有达到让中国商业地产弄潮者沾沾自喜的地步。

　　现在商业地产投资风险极大，“以购物中心为例，呈现明显的1/2现象。”中购联购物中心发展委员会首席专家禹来向分析，所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换句话说，中国购物中心成功率大概就八分之一。”

　　而易铺中国发布的《中国商业地产风险报告》也提及，中国商业地产销售面积上涨幅度不到1倍，远低于新开工面积，同时，绝大多数城市没有商业规划引导，开发商各自为战，导致商业项目面积普遍偏大。以SO H O中国为例，公开资料显示，2012年投资物业达到383亿元人民币，但仅仅创造了1 .48亿元租金收入，粗略计算，租售比不到0 .3%。

　　局部市场的竞争如此激烈，“招商难”日益加剧。如何破局?

　　万达广场说，“我们将在新店中去掉服饰业态。”连城商业地产集团总裁邓国坚把这种说法视为一种比喻，“这应该是说购物中心朝着娱乐中心的模式发展，添加文化、艺术、消闲等业态。以前服饰业态是占第一位的，现在排到第二位。”

　　这应该成为一种趋势。“在宝能的购物中心中，体验业态占70%的比重，跨界商业、移动互联网技术将大面积应用，传统零售仅占20%-30%。”宝能商业相关负责人告诉南都记者，宝能购物中心更是未来的社交中心、娱乐中心、休闲中心、公益中心、生态中心、健康中心、亲子中心、科普中心、文化中心、时尚中心，各个功能版块之间形成互动，引导消费者的合理流动，产生复合效应，满足全客层“一站式体验消费”需求。这就是未来的商业图景。

　　中国一线城市的商业市场已趋于平缓，中心地块已颇为稀缺;二线城市商业形态仍以百货为主，沈阳等城市的购物中心颇有过剩危机。是坚守食品、家居、农业乃至互联网生意的财富神话，还是迎接城镇化带来的商业地产市场大蛋糕?

　　按照国家统计数据，中国有13亿人口，中国的城镇化率已经达到了52%。若参照国际发达国家人均商业面积可多达1.2平方米/人的标准，中国的商业地产至少有8.2亿平方米的需求。

　　“美国的人口规模为3亿多，却拥有2万多个购物中心。中国有13亿人口，每一个城市化百分点的提高，拉动的经济体量就是1万亿。”红星地产总裁谌俊宇对南都记者说，如果参照美国标准，中国的商业购物中心目前是不够的。”

　　而易铺中国发布的“中国商业地产风险报告”显示，2005—2012年，中国商业地产投资额持续增加，从0 .3万亿元增加到1.27万亿元，增长4 .5倍，新开工面积从0 .9亿平方米增加到2.8亿平方米，增长3倍。

　　2 .8亿平方米存量到8 .2亿平方米需求量，再加上城镇化变量，食品、家居、农业乃至互联网等行业大佬们当然愿意选择战略性布局，进军方兴未艾的商业地产行业。

　　数据

　　易铺中国发布的“中国商业地产风险报告”显示，2005- 2012年，中国商业地产投资额持续增加，从0 .3万亿元增加到1.2 7万亿元，增长4 .5倍，新开工面积从0 .9亿平方米增加到2 .8亿平方米，增长3倍。